Vermietete Wohnung verkaufen: Preis, Mieter, Ablauf

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, bleibt der Mieter in der Wohnung, und der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag. Für den Preis zählt vor allem, was die Wohnung als Geldanlage einbringt. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie Preis, Besichtigungen und Unterlagen sinnvoll vorbereiten.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen?

Der Käufer tritt in den laufenden Mietvertrag ein. Miete, Kaution und vereinbarte Bedingungen gelten weiter, der Mieter muss nicht ausziehen. Der Grundsatz lautet: Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Käufer kauft ein Mietverhältnis mit. Er sollte den Vertrag deshalb vor dem Kauf kennen. Legen Sie ihn früh offen, das schafft Vertrauen und verhindert späte Verhandlungen.

Eine Kündigung des Mieters vor dem Verkauf, um die Wohnung leer anzubieten, ist rechtlich an enge Gründe gebunden. Lassen Sie das im Einzelfall vom Mieterverein, einem Rechtsanwalt oder dem Fachbetrieb prüfen, bevor Sie den Mieter ansprechen.

Der Verkauf selbst wird erst mit dem notariellen Kaufvertrag wirksam. Danach wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zur Übergabe gehören der Mietvertrag und alle Unterlagen dazu.

Wie ermitteln Sie den realistischen Preis einer vermieteten Wohnung?

Bei einer vermieteten Wohnung bewertet der Käufer anders als bei einer leeren. Für ihn zählt vor allem, welchen Ertrag die Wohnung bringt, weniger der Wohnwert, wie auch die Sparkasse beschreibt. Er fragt: Was bringt mir die Wohnung an Miete, und was kostet sie mich?

Entscheidend sind deshalb die aktuelle Kaltmiete im Vergleich zur ortsüblichen Miete, die Dauer des Mietverhältnisses und der Zustand der Wohnung. Eine Miete deutlich unter dem Markt senkt den Ertrag, ein langes, ruhiges Mietverhältnis kann dagegen als Pluspunkt gelten.

Ob und wie hoch ein Preisabschlag gegenüber einer leeren Wohnung ausfällt, hängt von Lage, Mietniveau, Zustand und Nachfrage ab. Pauschale Prozentzahlen helfen wenig. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, sollte den Preis deshalb vor Ort einschätzen lassen.

Ein zu hoher Wunschpreis verlängert die Vermarktung oft nur. Realistisch und ehrlich anzusetzen, bringt meist schneller einen tragfähigen Abschluss.

Wer kauft eine vermietete Wohnung?

Hauptzielgruppe sind Kapitalanleger. Sie wollen laufende Mieteinnahmen und rechnen nüchtern: Rendite, Instandhaltungsrücklage, Hausgeld und Zustand der Wohnung zählen mehr als die Aussicht vom Balkon.

Eigennutzer kommen seltener infrage, weil sie die Wohnung nicht sofort beziehen können. Für sie lohnt sich der Kauf nur, wenn sie Zeit haben und ein Eigenbedarf später rechtlich zulässig wäre. Das sollte ein Anwalt oder der Mieterverein im Einzelfall prüfen.

Daraus folgt für Ihre Vermarktung:

• Sprechen Sie Anleger gezielt an, mit Mieteinnahmen und Unterlagen im Exposé.
• Nennen Sie Mietbeginn, Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung offen.
• Beschreiben Sie den Zustand ehrlich, auch Instandhaltungen.

Wie laufen Besichtigungen mit Mieter ab?

Der Mieter darf Besichtigungen nicht pauschal verweigern. Wie die Sparkasse erläutert, müssen Besuche vorher angekündigt werden und zu angemessenen Tageszeiten stattfinden. Welche Vorlaufzeit im Einzelfall gilt, lassen Sie am besten rechtlich prüfen, etwa durch den Mieterverein oder eine Rechtsberatung.

Sprechen Sie den Mieter trotzdem früh persönlich an. Wer sich informiert fühlt, macht eher mit. Bündeln Sie Termine, statt ihn mit vielen Einzelbesuchen zu belasten, und stimmen Sie sich bei Fragen zur Wohnung mit ihm ab.

Hilfreich sind Grundriss, Fotos und Unterlagen vorab, damit Interessenten gezielt kommen. Auch der Zustand der Wohnung zählt: Hinweise zum Umgang mit Feuchtigkeit finden Mieter im Beitrag Richtiges Heizen und Lüften in Wohnungen.

Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Verkauf prüfen?

Vollständige Unterlagen sparen Rückfragen und stärken Ihre Verhandlungsposition. Prüfen Sie vor der Vermarktung, was fehlt oder veraltet ist:

• Mietvertrag samt Nachträgen und Mieterhöhungen
• Nachweis über Kaution
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Schriftverkehr zu Mängeln oder Mietminderungen
• Energieausweis
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung

Bei der Eigentumswohnung kommt die Eigentümergemeinschaft hinzu. Käufer wollen wissen, ob Sonderumlagen oder Sanierungen geplant sind. Fordern Sie die Unterlagen rechtzeitig bei der Hausverwaltung an.

Typische Fehler sind lückenhafte Mietunterlagen, unklare Kautionsstände und ein Mieter, der vom Verkauf erst durch Besucher erfährt. Zu steuerlichen Fragen, etwa bei Verkäufen innerhalb bestimmter Fristen, sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Mit einem Mietaufhebungsvertrag einigen sich Vermieter und Mieter einvernehmlich, das Mietverhältnis zu beenden. So können Sie die Wohnung leer übergeben, ohne zu kündigen. Das setzt voraus, dass der Mieter freiwillig mitmacht.

Vorteil: Sie erreichen bei Bedarf einen größeren Käuferkreis, zum Beispiel Eigennutzer. Nachteil: Der Mieter wird dafür oft eine Gegenleistung wollen, etwa Umzugshilfe oder eine Abfindung. Zudem verlieren Sie die Zielgruppe der Kapitalanleger und die laufenden Mieteinnahmen.

Rechnen Sie vorher durch, ob sich das lohnt: Vergleichen Sie einen möglichen höheren Preis bei leerer Wohnung mit Kosten und Leerstand. Lassen Sie die Vereinbarung schriftlich und rechtlich geprüft aufsetzen.

Häufige Fragen

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an unserer Seite

Wir vermitteln und verkaufen Immobilien, hauptsächlich Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser. Als Immobilienunternehmen aus Willich und Düsseldorf betreuen wir Eigentümer auch im Umfeld, etwa in Krefeld, Meerbusch, Neuss oder Mönchengladbach. Die Unternehmen gibt es seit 1979 bzw. 1995, und wir bündeln Erfahrung in Vermittlung, Verkauf und Verwaltung.