Wer eine Wohnung in Düsseldorf kaufen möchte, sollte zuerst Budget, Lage und Wunschausstattung klären und dann gezielt Objekte vergleichen. Der Preis hängt vor allem von Stadtteil, Zustand und Ausstattung ab. Dieser Beitrag zeigt, worauf Sie bei Suche, Besichtigung und Unterlagen achten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kaufpreis ergibt sich aus Wohnfläche und Preis pro Quadratmeter, und der hängt stark von der Lage ab.
- Prüfen Sie neben der Wohnung auch die Eigentümergemeinschaft und ihre Unterlagen.
- Planen Sie Kaufnebenkosten und Finanzierung von Beginn an ein.
- Besichtigen Sie jede Wohnung mindestens zweimal, am besten zu verschiedenen Tageszeiten.
Was beeinflusst den Kaufpreis einer Wohnung in Düsseldorf?
Den Kaufpreis bestimmen mehrere Dinge zugleich: Stadtteil, Straße, Baujahr, Zustand, Stockwerk und Ausstattung. Zwei Wohnungen mit gleicher Größe können deshalb deutlich auseinanderliegen.
Die Rechenlogik ist einfach: Wohnfläche mal Preis pro Quadratmeter. Entscheidend ist, welche Vergleichsobjekte Sie heranziehen. Sie sollten ähnliche Größe, ähnliches Baujahr und ähnliche Lage nebeneinanderlegen, nicht Neubau mit Altbau.
Angebotspreise sind außerdem nicht immer die späteren Kaufpreise. Ob verhandelt werden kann, hängt vom Objekt, von der Nachfrage und vom Zustand ab. Ein Makler vor Ort kennt die tatsächlichen Abschlüsse im Viertel und kann Ihnen helfen, Forderungen einzuordnen.
Zur Preisentwicklung gilt: Zahlen veralten schnell. Lassen Sie sich Preisangaben immer mit Datum nennen und fragen Sie nach, auf welche Objekte sie sich beziehen.
In welchen Stadtteilen lässt sich eine Wohnung kaufen?
Düsseldorf hat sehr unterschiedliche Viertel, vom dicht bebauten Zentrum bis zu ruhigeren Randlagen. Zentrumsnahe Lagen bieten kurze Wege, Gastronomie und Anbindung, sind aber meist teurer und lauter. Randlagen haben oft mehr Grün und mehr Fläche fürs Geld, dafür längere Wege.
Legen Sie vorab fest, was Ihnen wichtig ist: Nähe zum Rhein, Schulen und Kitas, Einkaufsmöglichkeiten, Bus und Bahn oder der Weg zur Arbeit. Aus dieser Liste ergibt sich meist schon eine Auswahl von zwei, drei Stadtteilen.
Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten, etwa morgens im Berufsverkehr und abends. So merken Sie, wie laut es ist, wie die Parkplatzsituation aussieht und wie das Viertel wirkt.
Auch das Umland kann eine Alternative sein, wenn das Budget in der Stadt nicht reicht. Prüfen Sie dabei die Verbindung zu Ihrem Arbeitsweg selbst, bevor Sie sich auf einen Ort festlegen.
Welche Größe und Ausstattung passt zu Ihnen?
Starten Sie bei Ihrem Haushalt: Wie viele Personen leben dort, braucht jemand ein Arbeitszimmer, soll später Platz für Nachwuchs da sein? Daraus ergibt sich Zimmerzahl und Wohnfläche. Mehr Fläche heißt auch mehr Kaufpreis und höhere Nebenkosten.
Trennen Sie bei der Ausstattung zwischen Muss und Kann. Eine kurze Checkliste hilft:
- Balkon oder Terrasse
- Keller oder Abstellraum
- Garage oder Stellplatz
- Einbauküche (bleibt sie? Zu welchem Preis?)
- Aufzug und Barrierefreiheit
- Zustand von Bad, Böden und Fenstern
Klären Sie schriftlich, was im Kaufpreis enthalten ist. Eine Einbauküche oder ein Stellplatz wird manchmal separat berechnet. Auch der Zustand von Fenstern und Heizung beeinflusst spätere Kosten; zum Alltag mit der Heizung finden Sie Hinweise im Beitrag Richtiges Heizen und Lüften in Wohnungen.
Was bedeutet die Wohnungseigentümergemeinschaft für Käufer?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie die Wohnung selbst (Sondereigentum) und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, etwa Dach, Treppenhaus und Fassade. Alle Eigentümer bilden zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG.
Die Gemeinschaft entscheidet per Beschluss über Instandhaltung und Modernisierung. Dafür zahlen Sie monatlich Hausgeld, aus dem Bewirtschaftung und Rücklage bezahlt werden. Eine gut gefüllte Rücklage spricht dafür, dass Reparaturen planbar sind.
Schauen Sie sich daher an, ob größere Maßnahmen beschlossen oder absehbar sind, etwa Dach, Fassade oder Heizung. Das kann Sie als Käufer Geld kosten, auch wenn die Wohnung selbst in Ordnung ist.
Eine Verwaltung organisiert den Alltag der Gemeinschaft. Wie das aussieht, beschreibt der Beitrag Aus dem Alltag einer Hausverwaltung.
Welche Unterlagen und Punkte prüfen Sie vor dem Kauf?
Vor der Entscheidung sollten Sie die Unterlagen sehen, nicht nur das Exposé. Bitten Sie Verkäufer oder Makler um diese Dokumente:
- Grundbuchauszug und Teilungserklärung
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Höhe des Hausgelds
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Bei der Besichtigung achten Sie auf Feuchtigkeit an Wänden und Decken, Zustand der Fenster, Elektrik und Gemeinschaftsflächen. Fragen Sie nach Lärm, Nachbarn und geplanten Bauarbeiten im Haus.
Typische Fehler: nur einmal besichtigen, die Protokolle nicht lesen oder die Finanzierung erst nach der Zusage anfragen. Nehmen Sie bei Zweifeln eine sachverständige Person zur Besichtigung mit.
Wie läuft der Kauf einer Wohnung in Düsseldorf ab?
Der Weg folgt meist diesen Schritten: Budget und Finanzierung klären, Wohnung suchen und besichtigen, Unterlagen prüfen, Preis verhandeln, Kaufvertrag beim Notar beurkunden lassen und Schlüssel übernehmen.
Klären Sie die Finanzierung früh und holen Sie dazu Angebote ein. Für Fragen zu Verträgen und Krediten ist die Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf eine neutrale Anlaufstelle. Lassen Sie Vertrag, Nebenkosten und Finanzierung im Einzelfall von Notar und Bank prüfen.
Häufige Fragen
Wie viele Wohnungen stehen in Düsseldorf zum Verkauf?
Das ändert sich laufend, denn Angebote kommen und gehen. Eine feste Zahl wäre schnell überholt. Aktuelle Objekte sehen Sie in den Exposés eines Maklers; fragen Sie auch nach Wohnungen, die noch nicht öffentlich beworben werden.
Kann ich als Kaufinteressent einen Makler beauftragen?
Sie können einem Makler Ihre Suchkriterien nennen, damit er Sie bei passenden Objekten anspricht. So erfahren Sie unter Umständen früher von Angeboten. Klären Sie vorab schriftlich, wer welche Leistungen übernimmt.
Ist eine vermietete Wohnung als Kauf sinnvoll?
Eine vermietete Wohnung bringt laufende Mieteinnahmen, Sie können aber nicht selbst einziehen, solange das Mietverhältnis besteht. Lassen Sie sich den Mietvertrag und die Mietzahlungen zeigen. Rechtliche Fragen prüft am besten ein Fachanwalt.
Wann ziehe ich um und was ist danach zu erledigen?
Wann Sie einziehen können, richtet sich nach dem, was im Kaufvertrag zur Übergabe der Wohnung vereinbart ist; lassen Sie sich die Regelung im Einzelfall vom Notariat erklären. Danach steht unter anderem die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt an; Hinweise dazu finden Sie im Beitrag Ummeldung des Wohnsitzes nach dem Umzug.
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Wir vermitteln Wohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser und betreuen Käufer in Düsseldorf sowie in Willich und der Region. Unser Unternehmen ist seit 1979 tätig und ging aus zwei Familienunternehmen in Willich und Düsseldorf hervor. Bei uns stehen die Menschen hinter der Immobilie im Mittelpunkt, und wir vermarkten Objekte realistisch und ehrlich.
Stennes & Kempf Immobilien GmbH
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