Die Kosten für einen Immobilienmakler beim Hausverkauf bestehen aus der Provision, die im Maklervertrag frei vereinbart wird. Ihre Höhe hängt vor allem vom Bundesland, vom Kaufpreis und von den vereinbarten Leistungen ab. Fällig wird sie nur, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt. Dieser Beitrag zeigt, wer zahlt, was unzulässig ist und worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei vereinbar.
- Üblich sind 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Bundesland (Quelle: Sparkasse).
- Die Provision entsteht erst mit dem Kaufvertrag.
- Der Maklervertrag braucht mindestens die Textform.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Eine feste gesetzliche Höhe gibt es nicht. Laut Verbraucherzentrale ist die Maklergebühr gesetzlich nicht festgelegt und kann grundsätzlich frei vereinbart werden.
In der Praxis nennt die Sparkasse eine Spanne von 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Welcher Wert für Ihr Bundesland üblich ist, unterscheidet sich also. Fragen Sie deshalb immer nach dem Prozentsatz und ob er brutto oder netto gemeint ist.
Was der Immobilienmakler beim Hausverkauf am Ende kostet, rechnen Sie einfach: Kaufpreis mal vereinbarter Prozentsatz, dazu die Mehrwertsteuer. Ein Angebot sollte diese Rechnung nachvollziehbar machen.
Die Höhe hängt auch vom Objekt und vom Leistungsumfang ab, etwa von der Vermarktung, den Besichtigungen und der Begleitung bis zum Notartermin. Vergleichen Sie darum nicht nur den Prozentsatz, sondern auch, was dafür geleistet wird.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Hauses?
Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gelten für Verbraucher seit 2020 besondere Regeln zur Aufteilung der Provision. Sie sollen verhindern, dass eine Seite die Kosten allein trägt, die sie nicht beauftragt hat. Lassen Sie sich im Einzelfall erklären, wie das in Ihrem Vertrag umgesetzt wird.
Anders ist es bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien. Dort können die Parteien laut Sparkasse frei vereinbaren, wer die Provision zahlt.
Für den Hausverkauf gilt das nicht.
Steht in Ihrem Exposé oder Vertrag eine Provision für den Käufer, sollte sie klar benannt sein. So wissen beide Seiten vor dem Notartermin, womit sie rechnen müssen. Welche Posten beim Käufer sonst anfallen, zeigt der Beitrag Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Wann wird die Provision beim Immobilienmakler fällig?
Der Anspruch entsteht grundsätzlich erst, wenn die Vermittlung erfolgreich war und der Kaufvertrag zustande gekommen ist. Wer ein Haus nur anbieten lässt und am Ende nicht verkauft, schuldet in der Regel keine Provision.
Damit es darüber keinen Streit gibt, muss der Maklervertrag bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mindestens in Textform geschlossen werden, also schriftlich oder per E-Mail. Mündliche Absprachen reichen nicht aus.
Prüfen Sie im Vertrag, ab welchem Zeitpunkt die Rechnung gestellt wird und bis wann sie zu zahlen ist. Wie lange es bis zum Kaufvertrag dauern kann, steht im Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf?.
Welche Maklergebühren sind unzulässig?
Reservierungsgebühren sind ein häufiger Streitpunkt. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass Makler von Kaufinteressenten keine Reservierungsgebühr verlangen dürfen, wenn diese auf vorformulierten Vertragsklauseln oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen beruht. Bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.
Achten Sie auf diese Punkte, wenn Sie als Verkäufer einen Makler beauftragen:
- Zusätzliche Pauschalen, die im Vertrag nicht klar erklärt sind
- Gebühren, die schon vor einem erfolgreichen Verkauf fällig werden sollen
- Mündliche Zusagen, die nicht schriftlich festgehalten sind
- Vertragsklauseln, die Sie nicht verstehen
Bei Zweifeln lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von der Verbraucherzentrale oder einem Rechtsanwalt prüfen.
Worauf Sie vor der Beauftragung eines Maklers achten sollten
Ein guter Vertrag ist verständlich und vollständig. Gehen Sie ihn vor der Unterschrift Punkt für Punkt durch:
- Ist der Prozentsatz genannt, und ist klar, ob die Mehrwertsteuer dazukommt?
- Ist der Vertrag in Textform und von beiden Seiten unterschrieben?
- Steht drin, wann die Provision fällig wird?
- Welche Leistungen sind enthalten, etwa Exposé, Besichtigungen und Begleitung bis zum Notar?
- Wie lange läuft der Auftrag, und wie können Sie ihn beenden?
Fragen Sie außerdem nach, wie der Makler den Preis ermittelt und wie er das Haus vermarkten will. Ein realistischer Angebotspreis ist wichtiger als ein hoher Wunschwert, der Interessenten abschreckt.
Vergleichen Sie bei mehreren Angeboten die Leistungen, nicht nur den Prozentsatz. Wer gut vorbereitet ist, mit Unterlagen und Energieausweis, spart später Zeit. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis beim Verkauf.
Kann man die Provision beim Hausverkauf verhandeln?
Da die Höhe frei vereinbar ist, können Sie darüber sprechen. Verhandeln bedeutet aber nicht, nur den Prozentsatz zu drücken. Sinnvoller ist, Leistung und Preis gemeinsam zu betrachten.
Gute Ansatzpunkte sind der Leistungsumfang, die Laufzeit des Auftrags und die Frage, wer welche Kosten trägt. Wer ein Objekt mit vollständigen Unterlagen übergibt, erleichtert dem Makler die Arbeit.
Wer sich entscheiden will, ob er überhaupt einen Makler braucht, findet Hilfe im Beitrag Haus verkaufen: Makler oder privat?. Beachten Sie dabei: Ohne Makler übernehmen Sie Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen selbst.
Häufige Fragen
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Das hängt von Ihrer Situation ab, etwa davon, ob Sie das Haus vermietet oder selbst genutzt haben. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater.
Muss ich einen Makler bezahlen, wenn das Haus nicht verkauft wird?
Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf Provision erst bei erfolgreicher Vermittlung und zustande gekommenem Kaufvertrag. Was für Auslagen oder besondere Abreden gilt, steht im Maklervertrag. Prüfen Sie ihn vor der Unterschrift genau.
Reicht ein mündlicher Maklervertrag?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht: Der Vertrag muss mindestens in Textform vorliegen, etwa per E-Mail oder schriftlich. Das gilt seit 2020.
Kann ich eine gezahlte Reservierungsgebühr zurückfordern?
Beruht sie auf vorformulierten Klauseln oder AGB, ist sie seit der BGH-Entscheidung 2023 unwirksam und kann zurückgefordert werden. Wenden Sie sich bei Streit an die Verbraucherzentrale.
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