Ob Sie eine Immobilie lieber privat oder mit Makler verkaufen, hängt vor allem von Ihrer Zeit, Ihrer Marktkenntnis und dem Objekt ab. Ohne Makler sparen Sie die Provision, übernehmen aber Preisfindung, Vermarktung und Verhandlung selbst. Mit Makler geben Sie diese Aufgaben ab und teilen sich die Provision in der Regel mit dem Käufer. Dieser Beitrag zeigt, was jeweils dafür und dagegen spricht.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Makler entfällt die Provision, dafür wächst Ihr Aufwand.
- Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel zu gleichen Teilen.
- Ein falscher Preis und verschwiegene Mängel sind die größten Risiken beim Privatverkauf.
- Ein Makler rechnet sich vor allem bei Zeitmangel, schwierigen Objekten oder fehlender Verkaufserfahrung.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Seit Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel zu gleichen Teilen. Mehr dazu finden Sie im Ratgeber der Sparkasse. Für Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Objekte können andere Regeln gelten.
Für Sie heißt das: Sie tragen auch mit Makler nicht die gesamte Provision. Wie hoch sie ausfällt, legen Sie vor der Beauftragung im Maklervertrag fest. Lassen Sie sich die Höhe und die Aufteilung schriftlich geben, bevor Sie unterschreiben.
Wie sich die Vergütung zusammensetzt, erklärt auch der Beitrag zu den Kosten eines Maklers beim Hausverkauf. Die Provision ist der Preis für die Arbeit, die Sie sonst selbst erledigen. Deshalb lohnt der Vergleich mit Ihrer eigenen Arbeitszeit.
Welche Aufgaben übernehmen Sie beim Privatverkauf selbst?
Wer eine Immobilie privat verkaufen will, wird Eigentümer, Vermarkter und Verhandlungsführer in einer Person. Das beginnt bei der Zusammenstellung der Unterlagen und endet erst bei der Schlüsselübergabe. Einen Überblick über den gesamten Weg gibt der Beitrag Haus verkaufen: Ablauf in 6 Schritten.
Typische Aufgaben beim Privatverkauf:
- Unterlagen sammeln, etwa Grundbuchauszug, Pläne und Nachweise zur Modernisierung
- Verkaufspreis ermitteln
- Exposé mit aussagekräftigen Fotos erstellen
- Inserate schalten und Anfragen beantworten
- Besichtigungen organisieren und Interessenten einschätzen
- Preisverhandlung führen
- Kaufvertrag mit dem Notar vorbereiten und die Übergabe regeln
Besonders unterschätzt wird der Zeitaufwand. Anfragen kommen zu unpassenden Zeiten, Besichtigungen fallen am Abend und Wochenende an, und manche Termine werden kurzfristig abgesagt. Berufstätige sollten das vorab ehrlich einplanen. Wie lange ein Verkauf insgesamt dauern kann, zeigt der Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf?.
Auch Pflichtangaben gehören dazu. Ein Hinweis dazu steht im Beitrag Ist ein Energieausweis beim Verkauf Pflicht?.
Wie finden Sie den richtigen Verkaufspreis?
Die Preisfindung entscheidet über den Verkauf. Ist der Preis zu niedrig, verkaufen Sie unter Wert und verschenken Geld. Ist er zu hoch, melden sich kaum Interessenten, und die Immobilie steht lange im Angebot. Käufer merken das und drücken später oft den Preis.
Für eine Bewertung zählen Lage, Zustand, Baujahr, Größe, Ausstattung und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung. Gefühlte Werte aus Nachbarschaftsgesprächen oder Wunschpreise aus der Familie reichen dafür nicht. Gerade bei Häusern, die Sie lange selbst bewohnt haben, fällt der objektive Blick schwer.
Praktisch hilft es, den Preis aus mehreren Richtungen abzusichern: Vergleichsangebote in der Nachbarschaft ansehen, einen unabhängigen Gutachter fragen oder eine Marktwerteinschätzung einholen. Prüfen Sie dabei, ob die genannten Vergleichsobjekte wirklich zu Ihrem passen. Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, hat diese Marktkenntnis und Abschlusserfahrung meist nicht, ein Makler bringt sie mit.
Welche Risiken hat der Verkauf ohne Makler?
Die Haftung ist das größte Risiko. Wer einen bekannten Mangel verschweigt, haftet dafür auch privat. Ein Ausschluss der Gewährleistung oder der Satz „wie gesehen“ im Kaufvertrag schützt dann nicht. Nennen Sie deshalb alle Ihnen bekannten Schäden, etwa Feuchtigkeit, Risse oder Probleme mit der Heizung, und halten Sie es schriftlich fest.
Auch der Vertrag birgt ein Risiko. Der Kaufvertrag wird zwar beim Notar beurkundet, aber die Verhandlung davor führen Sie allein. Unklare Absprachen zu Inventar, Übergabetermin oder Zustand führen später schnell zu Streit.
Nicht zuletzt kommen die Käufer ins Spiel. Nicht jeder Interessent kann den Kauf tatsächlich finanzieren. Lassen Sie sich vor einer Zusage eine Finanzierungsbestätigung zeigen, damit Sie nicht Wochen mit einem Käufer verlieren, der am Ende keinen Kredit bekommt.
Bei rechtlichen Einzelfragen sprechen Sie mit einem Notar oder einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht.
Wann lohnt sich ein Makler, wann der Privatverkauf?
Die folgende Übersicht stellt beide Wege gegenüber:
| Kriterium | Privatverkauf | Verkauf mit Makler |
|---|---|---|
| Provision | entfällt | wird vereinbart, in der Regel geteilt mit dem Käufer |
| Zeitaufwand | liegt bei Ihnen | liegt überwiegend beim Makler |
| Preisfindung | Ihre Aufgabe | Marktkenntnis des Maklers |
| Verhandlung | Sie selbst | durch den Makler |
| Haftungsrisiko | Sie müssen alles selbst prüfen und offenlegen | Der Verkäufer bleibt für bekannte Mängel verantwortlich; der Makler unterstützt bei Unterlagen und Ablauf |
Der Privatverkauf passt eher, wenn Sie Zeit haben, den lokalen Markt kennen, das Objekt gefragt ist und Sie Verhandlungen nicht scheuen. Ein Makler passt eher, wenn Sie wenig Zeit haben, weit entfernt wohnen, eine Erbengemeinschaft verkauft oder das Objekt besondere Anforderungen stellt, etwa bei einer vermieteten Wohnung.
Rechnen Sie wirtschaftlich: Die gesparte Provision steht gegen mögliche Preisunterschiede, Leerstand und Ihre Arbeitszeit. Erzielt ein Makler durch bessere Vermarktung nur einen etwas höheren Preis, kann das einen Teil der Provision ausgleichen. Garantiert ist das nicht, es hängt vom Objekt und vom Markt ab.
Checkliste: Das sollten Sie vor der Entscheidung klären
Nehmen Sie sich einen Abend und gehen Sie diese Punkte durch:
- Wie viele Stunden pro Woche können Sie für Anfragen und Besichtigungen aufbringen?
- Kennen Sie den Preis vergleichbarer Objekte in Ihrer Nachbarschaft?
- Sind alle Unterlagen vollständig?
- Kennen Sie alle Mängel und können Sie diese offen benennen?
- Wie sicher fühlen Sie sich in Preisverhandlungen?
- Wie schnell muss verkauft werden, etwa wegen eines Umzugs oder einer Erbschaft?
Wer mehrere Fragen mit „nein“ beantwortet, sollte einen Makler ernsthaft prüfen. Wer sich entscheidet, einen Makler zu beauftragen, kann Angebote vergleichen und fragen, wie das Objekt vermarktet wird. Wer sich vertieft einlesen möchte, findet bei der Verbraucherzentrale einen Ratgeber zum Immobilienverkauf ohne Makler.
Häufige Fragen
Kann ich trotz Makler selbst verkaufen?
Das hängt vom Maklervertrag ab. Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie selbst verkaufen und weitere Makler beauftragen. Beim Alleinauftrag dürfen Sie meist selbst verkaufen, beim qualifizierten Alleinauftrag kann dennoch eine Provision oder Entschädigung fällig werden. Prüfen Sie vor der Unterschrift genau, was im Vertrag steht.
Was bedeutet Bestellerprinzip beim Hausverkauf?
Das Bestellerprinzip bedeutet im Kern, dass derjenige zahlt, der den Makler beauftragt. Beim Verkauf von Wohnhäusern an Verbraucher gilt allerdings eine Teilung der Provision, sodass der Käufer höchstens die Hälfte tragen kann. Fragen Sie im Zweifel vor dem Vertragsschluss nach, wer in Ihrem Fall welchen Anteil übernimmt.
Ist ein Verkauf „wie gesehen“ sicher?
Er schützt Sie nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel arglistig verschweigen. Dafür haften Sie auch privat. Alles, was Sie wissen, sollten Sie Interessenten offen nennen.
Dauert der Verkauf ohne Makler länger?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Dauer hängt von Lage, Zustand, Preis und Nachfrage ab. Ohne Erfahrung in Vermarktung und Preisfindung verzögert sich der Verkauf häufiger.
Immobilienverkauf mit Stennes & Kempf in Willich und Düsseldorf
Wir von Stennes & Kempf vermitteln und verkaufen Immobilien in Willich, Düsseldorf und der Region, hauptsächlich Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungen. Unser Unternehmen ging aus zwei Familienunternehmen hervor und ist seit 1979 tätig. Uns ist eine realistische, ehrliche Vermarktung wichtig, und bei der persönlichen Betreuung stehen die Menschen hinter der Immobilie im Mittelpunkt.
Stennes & Kempf Immobilien GmbH
Wenn Sie unsicher sind, ob Sie Ihre Immobilie lieber privat oder mit Makler verkaufen, beraten wir Sie von der ersten Kontaktaufnahme an. Einen Eindruck davon, wie wir Objekte präsentieren, geben die Exposés unserer Immobilienangebote.