Wer vermietet, bekommt mit der Staffelmiete feste, im Voraus bekannte Erhöhungen. Bei der Indexmiete folgt die Miete der Inflation. Welche Variante besser passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie Planbarkeit oder Inflationsschutz höher gewichten. Dieser Beitrag erklärt beide Modelle, vergleicht sie und gibt Ihnen eine Checkliste an die Hand.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Staffelmiete legt Erhöhungen schon im Mietvertrag fest.
- Die Indexmiete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex.
- Die Mietpreisbremse greift nur bei der Ausgangsmiete, also bei der Höhe der ersten Miete, nicht bei späteren Erhöhungen.
- Planbarer sind die Einnahmen bei der Staffelmiete, inflationsfest eher bei der Indexmiete.
Wie funktioniert die Staffelmiete?
Bei der Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag, wann die Miete in welchen Schritten steigt. Beide Seiten wissen also von Anfang an, was in den kommenden Jahren zu zahlen ist. Es muss nichts mehr angekündigt oder begründet werden.
Häufig entspricht die feste Erhöhung nach Angaben der Sparkasse in etwa einer Steigerung von 2 Prozent pro Jahr. Bei 2 Prozent pro Jahr summiert sich die Staffelmiete nach 20 Jahren auf rund 49 Prozent. Die Indexmiete hängt dagegen von der tatsächlichen Inflation ab und lässt sich nicht vorhersagen.
Ein Nachteil für Vermieter: Die Stufen sind fest. Steigt die Inflation stärker als vorgesehen, bleibt die vereinbarte Miete trotzdem gleich. Für Mieter ist das ein Vorteil, denn sie können ihre Wohnkosten genau einplanen.
Die Formvorschriften für eine wirksame Staffelmietvereinbarung sollten Sie vor Vertragsabschluss mit einem Fachanwalt oder Ihrem Eigentümerverband klären.
Wie funktioniert die Indexmiete?
Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Diesen Index ermittelt das Statistische Bundesamt und veröffentlicht ihn monatlich, so der Verband Haus & Grund Schleswig-Holstein.
Die Rechnung ist einfach: Beträgt die Inflation 10 Prozent, darf auch die Miete um 10 Prozent steigen. Liegt sie bei -1 Prozent, muss die Miete um 1 Prozent gesenkt werden. Die Indexmiete wirkt also in beide Richtungen.
Ein Beispiel aus der Sparkasse-Darstellung zeigt den Ablauf:
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Kaltmiete Mai 2022 | 650 € |
| Indexwert VPI Mai 2023 | 116,5 |
| Steigerung | 6,1 % |
Über längere Zeiträume kann die Teuerung spürbar sein: Von 2002 bis 2022 lag die Teuerungsrate in Deutschland bei insgesamt knapp 40 Prozent. Ein Vergleich mit der Staffelmiete ist nur eine Orientierung.
Staffelmiete oder Indexmiete: Wo liegen die Unterschiede für Vermieter?
Der wichtigste Unterschied ist die Planbarkeit. Bei der Staffelmiete kennen Sie Zeitpunkt und Höhe jeder Erhöhung. Bei der Indexmiete hängt beides von der Inflation ab und lässt sich nicht vorhersagen.
Beim Verwaltungsaufwand sind beide Modelle überschaubar, aber verschieden. Die Staffelmiete ist einmal sauber im Vertrag festgelegt und läuft dann nach Kalender. Bei der Indexmiete müssen Sie den Indexwert jeweils prüfen und die Erhöhung berechnen und mitteilen. Wer größere Bestände führt, profitiert hier von fester Routine.
Auch die Anpassung an die Marktlage unterscheidet sich. Die Staffelmiete kann hinter der Inflation zurückbleiben. Die Indexmiete hält die Kaufkraft der Miete, kann aber bei sinkenden Preisen auch fallen.
- Höhe der Erhöhung: Staffelmiete: im Vertrag festgelegt; Indexmiete: folgt dem Verbraucherpreisindex
- Planbarkeit für Vermieter: Staffelmiete: hoch; Indexmiete: gering
- Miete kann sinken: Staffelmiete: nein; Indexmiete: ja, bei negativer Inflation
- Aufwand laufend: Staffelmiete: gering; Indexmiete: Indexwert prüfen, Erhöhung berechnen
Gilt die Mietpreisbremse bei beiden Modellen?
Die Mietpreisbremse greift nach Angaben der Sparkasse nur bei der Ausgangsmiete. Für spätere Erhöhungen nach Staffel oder Index ist sie also nicht der Maßstab.
Für die erste Miete gilt: Sie darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze gilt bei der Ausgangsmiete.
Zum Vergleich: Unter der Mietpreisbremse sind in der Regel Steigerungen von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erlaubt. Ob diese Regeln in Ihrer Gemeinde gelten, lassen Sie im Einzelfall prüfen, etwa beim Eigentümerverband oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
Wie entscheiden Sie sich für ein Modell? Eine Checkliste
Diese Fragen helfen bei der Wahl zwischen Staffelmiete und Indexmiete:
- Wie wichtig ist Ihnen eine verlässliche Kalkulation Ihrer Mieteinnahmen?
- Wie lange soll das Mietverhältnis voraussichtlich laufen?
- Wollen Sie sich gegen steigende Preise absichern oder Streit um Erhöhungen vermeiden?
- Haben Sie Zeit und Routine, den Indexwert regelmäßig zu prüfen?
- Ist der Vertrag so formuliert, dass die Regeln beider Modelle eingehalten werden?
Eine Faustregel: Wer feste Zahlen für die Finanzierung braucht, fährt mit der Staffelmiete meist ruhiger. Wer Inflationsrisiken fürchtet, wählt eher die Indexmiete.
Ein häufiger Fehler ist eine ungenaue Formulierung im Vertrag. Lassen Sie jede Klausel vor der Unterschrift prüfen. Auch ein Wechsel eines bestehenden Vertrags von einem Modell ins andere ist nur mit Zustimmung beider Seiten und nach Prüfung im Einzelfall sinnvoll.
Wer eine vermietete Wohnung später verkauft, findet Hinweise im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen: Preis, Mieter, Ablauf.
Häufige Fragen
Darf die Miete bei der Indexmiete auch sinken?
Ja, die Indexmiete wirkt in beide Richtungen. Liegt die Inflation bei -1 Prozent, muss die Miete um 1 Prozent gesenkt werden.
Welcher Index ist bei der Indexmiete maßgeblich?
Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Das Statistische Bundesamt ermittelt ihn und veröffentlicht ihn monatlich.
Wie hoch darf die erste Miete sein?
Die erste Miete darf nach der Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob die Bremse an Ihrem Standort gilt, lassen Sie im Einzelfall prüfen.
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