Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 5 und 14 Prozent des Kaufpreises. Dieser Beitrag zeigt, welche Posten dahinterstecken, was Sie fest einplanen müssen und was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu und sollten Sie in Ihrer Finanzierungsplanung gleich mitrechnen.
- Größter Einzelposten ist meist die Grunderwerbsteuer, die vom Bundesland abhängt.
- Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen hinzu.
- Energieberatung, Sanierung und Umzug sind individuelle Zusatzposten.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf insgesamt?
Laut Finanztip betragen die Nebenkosten im günstigsten Fall, also in einem günstigen Bundesland und ohne Makler, 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises. Im schlechtesten Fall sind es bis zu 14 Prozent.
Die Spanne ist groß, weil Land, Provision und Objekt jeweils anders einfließen. Planen Sie deshalb mit einer Spanne und rechnen Sie Ihr Objekt einzeln durch.
Wichtig für die Finanzierung: Die Nebenkosten sind zusätzliches Geld zum Kaufpreis. Viele Käufer bringen sie aus Eigenkapital auf. Ob und wie die Bank sie mitfinanziert, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater.
Welche Posten gehören zu den Kaufnebenkosten?
Zu den festen Posten zählen die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Notar und Grundbuch zusammen machen etwa 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises aus (Quelle: Infina). Diese Posten fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt ist.
Die Maklerprovision kommt nur dazu, wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat. Wer sie zahlt und in welcher Höhe, steht im Maklervertrag und im Exposé. Schauen Sie dort genau hin.
Dazu kommen Posten, die vom Objekt abhängen: ein Gutachten, eine Energieberatung, Sanierungen und der Umzug. Sie sind keine Pflicht, sollten aber in der Planung auftauchen.
Eine einfache Reihenfolge hilft: erst die festen Posten, dann die Provision, dann die individuellen Kosten. So sehen Sie schnell, was unvermeidbar ist und was Sie noch beeinflussen können.
Grunderwerbsteuer: Warum sie vom Bundesland abhängt
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, so Finanztip. Sie ist damit meist der größte Einzelposten bei den Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Der Unterschied ist erheblich: Bei gleichem Kaufpreis zahlen Käufer in einem Bundesland mit hohem Satz deutlich mehr als in einem mit niedrigem.
Den gültigen Satz für Ihr Bundesland erfahren Sie beim Finanzamt oder bei Ihrem Notar. Rechnen Sie ihn vor der Kaufentscheidung in Ihre Gesamtkosten ein, nicht erst nach der Besichtigung.
Wie setzen sich die Kosten für Notar, Grundbuch und Makler zusammen?
Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler gehören zu den Kaufnebenkosten. Notar- bzw. Rechtsanwaltskosten betragen rund 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises; die Grundbucheintragung wird in der Quelle mit 1,1 Prozent des Kaufpreises angegeben. Lassen Sie sich die Zahlen vor dem Kauf von Ihrem Notar und Ihrer Bank bestätigen.
Finanziert eine Bank den Kauf, kommt meist die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch hinzu. Sie kostet etwa 1,2 Prozent der Hypothek, nicht des Kaufpreises. Fragen Sie Ihre Bank, ob sie diesen Posten in der Finanzierung berücksichtigt hat.
Versteckte Nebenkosten: Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Versteckt sind Kosten meist nicht, sondern nur nicht eingeplant. Gehen Sie vor der Unterschrift diese Punkte durch:
- Steht im Exposé, wer die Maklerprovision zahlt?
- Welcher Grunderwerbsteuersatz gilt im Bundesland?
- Hat die Bank das Pfandrecht im Grundbuch einkalkuliert?
- Gibt es Sanierungsbedarf, etwa bei Heizung oder Dach?
- Ist eine Energieberatung sinnvoll?
- Steht Ihr Eigenkapital für alle Posten bereit?
Eine Energieberatung kostet laut Finanztip meist zwischen 500 und 2.000 Euro, je nach Umfang. Sie hilft, Sanierungskosten früh abzuschätzen.
Sanierung und Umzug sind individuell, deshalb ohne feste Zahl. Lassen Sie sich bei Altbauten Angebote einholen, bevor Sie zusagen. Einen Überblick, worauf es bei älteren Häusern ankommt, bietet der Beitrag Ein Haus in Willich kaufen: Typen, Preise und Tipps.
Wie lassen sich Nebenkosten beim Immobilienkauf senken?
Bei der Grunderwerbsteuer haben Sie keinen Spielraum, sie ist gesetzlich festgelegt. Beim Makler lohnt dagegen der Blick in die Unterlagen: Fragen Sie im Maklervertrag und im Exposé nach, wer die Provision in welcher Höhe zahlt.
Auch die Objektwahl wirkt sich aus. Ein Objekt ohne Sanierungsstau spart Folgekosten, auch wenn der Kaufpreis höher liegt. Vergleichen Sie deshalb immer die Gesamtkosten, nicht nur den Preis im Exposé.
Planen Sie Eigenkapital realistisch. Wer die Nebenkosten selbst aufbringt, hat meist mehr Spielraum bei der Finanzierung. Lassen Sie sich von Ihrer Bank die Details bestätigen.
Die Rechtslage rund um Steuern und Provision prüft im Einzelfall Ihr Notar.
Häufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Das hängt von Ihrer Bonität und Ihrem Eigenkapital ab. Werden die Nebenkosten mitfinanziert, erhöht das die Darlehenssumme und damit die Zinsbelastung. Besprechen Sie das vor dem Kaufvertrag mit Ihrer Bank.
Was sind versteckte Nebenkosten beim Immobilienkauf?
Meist sind es keine versteckten, sondern nicht eingeplante Kosten, etwa für Sanierung, Gutachten oder Umzug. Eine vollständige Liste vor der Unterschrift hilft, nichts zu übersehen.
Wie berechne ich die Kosten für mein Objekt selbst?
Stellen Sie erst die festen Posten zusammen, dann eine mögliche Provision, dann die individuellen Kosten. Lassen Sie sich die Sätze für Ihr Bundesland von Notar oder Bank bestätigen.
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