Wer ein Haus verkaufen möchte, durchläuft sechs Phasen: Unterlagen sammeln, Preis festlegen, Exposé und Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung, Notartermin sowie Zahlung und Schlüsselübergabe. Jede Phase baut auf der vorherigen auf. Dieser Beitrag zeigt, was in jedem Schritt passiert, wo typische Fehler liegen und was bei einem Haus mit Sanierungsbedarf zusätzlich zählt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Ablauf beim Verkauf eines Hauses gliedert sich in sechs Phasen, von der Vorbereitung bis zur Schlüsselübergabe.
- Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf, der Energieausweis ist Pflicht.
- Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
- Ein zu hoher Preis und fehlende Unterlagen sind die häufigsten Fehler.
Wie sieht der Ablauf beim Verkauf eines Hauses aus?
Die sechs Phasen folgen einer festen Logik. Erst wenn die Unterlagen vollständig sind, lässt sich ein Preis belastbar begründen. Erst mit Preis und Unterlagen entsteht ein Exposé, das Käufern die richtigen Antworten gibt.
- Vorbereitung und Unterlagen
- Wertermittlung und Preisfestlegung
- Exposé und Vermarktung
- Besichtigungen und Verhandlung
- Notartermin und Kaufvertrag
- Zahlung und Schlüsselübergabe
Wer die Reihenfolge verdreht, verliert Zeit. Ein Haus ohne klaren Preis zu inserieren führt zu Anfragen, die später wieder abspringen. Fehlen beim Besichtigungstermin Unterlagen, wirkt das Angebot unsicher.
Wie lange das Haus verkaufen insgesamt dauert, hängt vor allem von Preis, Zustand und Nachfrage ab. Eine genauere Aufschlüsselung finden Sie im Beitrag Wie lange dauert ein Hausverkauf? Phasen und Einflüsse.
Welche Unterlagen brauchen Sie vor dem Start?
Beginnen Sie mit dem Sammeln, bevor Sie das erste Mal über den Preis sprechen. Typisch gefragt sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Bauakte, Wohnflächenberechnung, Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis und gegebenenfalls ein Wertgutachten.
Eine Unterlage ist gesetzlich vorgeschrieben: Laut Anwalt.org ist der Energieausweis beim Hausverkauf seit 2009 Pflicht. Wer ihn noch nicht hat, sollte ihn früh beantragen. Wer ihn braucht und welche Ausnahmen gelten, steht im Beitrag Ist ein Energieausweis beim Verkauf Pflicht?.
Die Unterlagen kommen aus unterschiedlichen Quellen:
- Grundbuchauszug: Grundbuchamt beim Amtsgericht
- Flurkarte: Katasteramt
- Baulastenverzeichnis und Bauakte: Bauamt der Stadt oder Gemeinde
- Grundrisse und Berechnung der Wohnfläche: eigene Unterlagen oder Bauakte
- Energieausweis: Aussteller mit entsprechender Berechtigung
Manche Auszüge brauchen einige Zeit, bis sie ankommen. Fragen Sie deshalb früh an und legen Sie alles in einem Ordner ab. Käufer und Notar fragen später genau danach.
Wie finden Sie den richtigen Verkaufspreis?
Der Preis entscheidet, wie viele Interessenten sich melden und wie lange der Verkauf dauert. Grundlage ist eine Wertermittlung: Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattung und Zustand gehen ein, dazu vergleichbare Verkäufe in der Umgebung.
Ein häufiger Fehler beim privaten Verkauf ist ein Wunschpreis, der sich am Kaufpreis von früher oder an Inseraten orientiert. Inserierte Preise sind Angebote, keine erzielten Verkaufspreise. Ein zu hoher Einstieg schreckt Käufer ab, und ein Haus, das lange online steht, wirkt schnell unattraktiv.
Für eine belastbare Zahl gibt es zwei Wege: ein Wertgutachten oder eine Marktpreiseinschätzung durch einen Makler vor Ort. Das Gutachten ist ausführlich, die Einschätzung kennt dafür die aktuelle Nachfrage in der Straße oder im Ortsteil.
Lassen Sie sich die Herleitung des Preises erklären. Ein ehrlicher Preis lässt sich Punkt für Punkt begründen und hält auch Rückfragen von Käufern stand.
Exposé und Vermarktung: Wie erreichen Sie Käufer?
Das Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hauses. Alles, was im Exposé steht, muss stimmen.
Gute Fotos entscheiden über den ersten Eindruck. Räumen Sie auf, sorgen Sie für Tageslicht und fotografieren Sie auch Garten und Außenansicht. Grundrisse helfen Interessenten, sich das Haus vorzustellen, und sparen unnötige Besichtigungen.
Vermarktet wird über Immobilienportale, die eigene Webseite, Aushänge und das persönliche Netzwerk. Auch Ortskenntnis hilft dabei, weil Lage und Ortsteil die Nachfrage und den Preis beeinflussen.
Prüfen Sie Anfragen mit etwas Abstand. Wer ernsthaft kaufen will, nennt früh seine Finanzierungssituation und stellt konkrete Fragen.
Besichtigung und Verhandlung: Worauf kommt es an?
Vor der Besichtigung lohnt sich ein kurzer Rundgang mit Käuferaugen: Keller trocken, Fenster gängig, Heizung zugänglich. Kleine Mängel, die Sie beheben können, sollten Sie beheben. Der Rest gehört ehrlich auf den Tisch.
Sprechen Sie Mängel offen an. Wer sie verschweigt, riskiert spätere Streitigkeiten, und Käufer merken Unstimmigkeiten oft ohnehin. Ehrlichkeit schafft Vertrauen, und Vertrauen ist in der Verhandlung viel wert.
Bei der Verhandlung hilft eine klare Untergrenze, die Sie vorher festlegen. Fragen Sie nach Finanzierungsbestätigung und Zeitplan. Ein Angebot mit gesicherter Finanzierung ist häufig besser als ein höheres ohne Nachweis.
Trennen Sie Besichtigung und Preisverhandlung nach Möglichkeit. So bleibt die Besichtigung sachlich, und Sie können Angebote in Ruhe vergleichen.
Notartermin, Zahlung und Schlüsselübergabe
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, liest ihn beiden Seiten vor und erklärt ihn. Er ist neutral und achtet darauf, dass der Vertrag rechtssicher ist.
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um Eintragungen im Grundbuch. Ein bestehender Kredit wird in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst, die Bank gibt dafür eine Löschungsbewilligung. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, welche Kosten dabei entstehen können.
Der Käufer zahlt den Kaufpreis, sobald die im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann folgt die Schlüsselübergabe. Halten Sie in einem Übergabeprotokoll Zählerstände, Schlüsselanzahl und den Zustand fest, beide Seiten unterschreiben.
Welche Nebenkosten für Käufer entstehen, erklärt der Beitrag Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?.
Haus mit Sanierungsbedarf verkaufen: Checkliste
Bei Häusern mit Mängeln hängt der Erfolg an Offenheit und Planung. Gehen Sie diese Punkte durch:
- Mängel ehrlich auflisten: Dach, Heizung, Fenster, Feuchtigkeit, Elektrik
- Handwerkerangebote einholen, damit Käufer Sanierungskosten einschätzen können
- Entscheiden, ob Sie vor dem Verkauf selbst sanieren oder den Preis anpassen
- Unterlagen zu Umbauten, Genehmigungen und Rechnungen bereitlegen
- Das Exposé klar formulieren: Zustand benennen, Potenzial zeigen
Viele Käufer rechnen bei Altbauten ohnehin mit Sanierungen. Wer die Kosten transparent macht, verhandelt auf besserer Grundlage. Ein realistischer Preis spricht die richtige Zielgruppe an, etwa Familien, die selbst Hand anlegen wollen. Wer gleichzeitig auf Kaufseite blickt, findet im Beitrag Ein Haus in Willich kaufen eine Checkliste für Altbauten, die zeigt, worauf Käufer achten.
Häufige Fragen
Wer trägt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Wer die Maklerprovision beim Hausverkauf trägt, hängt davon ab, wie sie vereinbart wird. Bei einem Verkauf an Privatpersonen sind inzwischen gesetzliche Vorgaben zur Aufteilung zu beachten. Sprechen Sie die Aufteilung vor Vertragsabschluss mit dem Makler ab und lassen Sie sie im Einzelfall prüfen.
Kann ich mein Haus verkaufen, wenn noch ein Kredit darauf läuft?
Das ist möglich. Die Restschuld wird üblicherweise aus dem Verkaufserlös beglichen, und die Bank gibt eine Löschungsbewilligung für das Grundbuch. Klären Sie vorher bei der Bank, ob zusätzliche Kosten für die vorzeitige Ablösung anfallen.
Ist ein Hausverkauf ohne Makler möglich?
Ja, rechtlich spricht nichts dagegen. Sie übernehmen dann Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Ein Makler übernimmt diese Aufgaben und kennt die Nachfrage vor Ort; das spart Ihnen Zeit und beugt Fehlern beim Preis vor.
Muss ich beim Notartermin persönlich erscheinen?
In der Regel nehmen beide Seiten den Termin selbst wahr. Ist das nicht möglich, kann eine Vollmacht helfen. Klären Sie das vorab mit dem Notar.
Haus verkaufen mit Stennes & Kempf in Willich und Umgebung
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Stennes & Kempf Immobilien GmbH
Bei uns steht die persönliche Betreuung im Mittelpunkt, denn hinter jeder Immobilie stehen Menschen mit ihrer Geschichte. Als Zusammenschluss zweier Familienunternehmen sind wir seit 1979 tätig. Welche Objekte wir derzeit anbieten, zeigen die aktuellen Exposés, und auf der Seite Wer wir sind stellen wir uns vor. Rufen Sie uns gern an unter 02154-891168-0.